L'andamento del mercato immobiliare in Altotevere e Valtiberina

Le informazioni sulle quotazioni immobiliari relative al territorio italiano possono essere consultate sul sito dell’Agenzia delle Entrate e sono curate dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, ente che si occupa di elaborare le informazioni di carattere tecnico-economico sui valori immobiliari, il mercato degli affitti e i tassi di rendita. Sono inserite all’interno della banca dati dell'Agenzia delle Entrate e quelle attualmente consultabili si riferiscono al secondo semestre del 2022.

Le quotazioni semestrali individuano, per ogni delimitata zona territoriale di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Per quanto riguarda il territorio di Città di Castello risultano otto differenti zone per tipologia residenziale, mentre il comune di Sansepolcro ne conta cinque: si va dal centro storico alle zone rurali, con un valore di mercato e locazione che varia in base alla zona.

Come indicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nel comune di Città di Castello il valore di mercato medio delle abitazioni civili varia da un minimo di 796,25 €/mq ad un massimo di 1093,75 €/mq, mentre nel comune di Sansepolcro il valore si attesta tra un minimo di 940 €/mq e un massimo di 1280 €/mq. Per quanto riguarda i canoni di locazione, i valori medi nel comune di Città di Castello oscillano fra un minimo di 2,58 €/mq mensili e un massimo di 3,62 €/mq mensili, mentre per quanto riguarda il territorio di Sansepolcro i valori sono compresi fra un minimo di 3,28 €/mq mensili e un massimo di 4,44 €/mq mensili. (i valori delle quotazioni OMI attualmente consultabili si riferiscono all’ultimo semestre pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ovvero il secondo del 2022).

Già da un primo confronto fra i dati riguardanti gli immobili in territorio tifernate e quelli in zona biturgense è possibile notare alcune differenze fra le quotazioni minime e massime di compravendita e locazione: come confermato, infatti, da alcune agenzie immobiliari locali con doppia sede a Città di Castello e Sansepolcro per quanto riguarda le divergenze nei valori rilevati fra Altotevere e Valtiberina queste devono essere attribuite principalmente all’appartenenza dei comuni a due diverse regioni e alle loro relative disposizioni in materia di mercato immobiliare e di accordi territoriali. Questo si può ben comprendere se si considera anche quanto pubblicato sul sito di Immobiliare.it: nel mese di agosto 2023, ad esempio, in Toscana il prezzo medio nella vendita si è attestato a 2503 €/mq e 14,62 €/mq mensili nell’affitto, mentre in Umbria 1119 €/mq nella vendita e 7,2 €/mq mensili nell’affitto.  

Per quanto riguarda la tipologia di immobili maggiormente richiesta le agenzie concordano sul fatto che gli appartamenti con ingresso indipendente e giardino privato risultano essere al primo posto in termini di domanda, sia a Città di Castello che a Sansepolcro, domanda che supera anche di molto l’offerta in entrambi i territori generando inevitabilmente l’aumento dei prezzi medi. Questa tipologia di abitazione, ristrutturata o di recente costruzione, ha un valore di mercato che nella compravendita si attesta, mediamente, fra un minimo di 250.000 € ad un massimo di 300.000 € – 310.000 € circa, a seconda delle zone. Sul prezzo finale delle nuove costruzioni ad incidere sono anche alcuni fattori legati alle recenti disposizioni in materia di fonti rinnovabili ed efficientamento energetico che hanno reso necessarie alcune accortezze sull’installazione di impianti a basso consumo e limitato impatto ambientale. 

Per quanto riguarda le zone, le richieste maggiori sono per aree extraurbane e quartieri periferici a discapito del centro storico, nonostante in questa zona i prezzi di acquisto e locazione di appartamenti siano spesso più bassi e convenienti. Le agenzie territoriali convergono anche sul fatto che, dal periodo post-Covid ad oggi, sono cresciute in maniera esponenziale le richieste di abitazioni con spazio esterno (giardino, area verde) a dimostrazione di come la pandemia abbia cambiato alcune esigenze abitative, esigenze che spesso entrano in conflitto con il potere medio d’acquisto delle famiglie sul quale incide notevolmente l’aumento dei prezzi e l’attuale crescita dei tassi d’interesse sui mutui, tanto che alcune agenzie hanno confermato come nelle ultime settimane ci sia stata una generale diminuzione nella richiesta di acquisto immobili.